بسته حقوقی برای مالکان و مستاجرانی که با هم اختلاف دارند؛
آشنایی با تفاوت‌های 2 قانون حاكم بر اجاره
گروه حقوقی- اختلافات میان مالك و مستاجر یكی از موضوعات رایج در دادگستری است. به دلیل وجود چند قانون مختلف در این حوزه و تفاوت میان املاك مسكونی و تجاری باید دعاوی موجر و مستاجر با وسواس و دقت خاصی تنظیم و با همان دقت و توجه بررسی شود؛ در غیر این صورت مشكلات زیادی را به وجود خواهد آورد.
در ادامه در قالب بررسی یك پرونده اهمیت تشخیص قانون حاكم بر قرارداد اجاره را مورد مطالعه قرار می‌دهیم.
جریان اختلاف
مالك آپارتمانی كه آن را اجاره داده است، به عنوان خواهان علیه مستاجر خود دعوای «تخلیه ید» مطرح می‌كند. مالك در دادخواستی كه به دادگاه می‌دهد ادعای خود را به این ترتیب توضیح می‌دهد: آپارتمانی را كه دارای پروانه مسكونی است به موجب قرارداد دو ساله به عنوان دفتر به مستاجر واگذار كردم. در متن اجاره‌نامه قید شده است كه مستاجر وجهی به عنوان سرقفلی به من نپرداخته و حق مطالبه آن را نخواهد داشت. اما در عمل مستاجر از آن محل هم به عنوان دفتر فروش قطعات استفاده می‌كرد. حال مدت اجاره پایان‌یافته و تقاضای تخلیه دارم.
بنابراین ماجرا از نگاه موجر یا مالك به این ترتیب است كه مستاجر به دلیل تغییر در نحوه استفاده از ملك از شرایط ضمنی قرارداد تخلف كرده است و قرارداد باید فسخ شود و مستاجر ملك را تخلیه كند. مستند دعوای خواهان هم كپی مصدق سند مالكیت و كپی مصدق اجاره‌نامه است.
دادخواست پس از ثبت و تكمیل، به خوانده كه همان مستاجر است ابلاغ می‌شود و وقت رسیدگی به اطلاع وی می‌رسد. مستاجر برای دفاع در برابر دعوای خواهان در دادگاه حاضر می‌شود و به دادگاه می‌گوید: قرارداد اجاره با خواهان در سال 1375 تنظیم شده است و سال بعد آن را تمدید كرد و برای من حق كسبوپیشه در این مكان ایجاد شده است. پس از ارایه دلایل و مستندات دو طرف دعوا سرانجام دادگاه در مرحله نخستین ختم دادرسی را اعلام می‌كند و رای صادر می‌كند.
تصمیم دادگاه در مرحله بدوی و تجدیدنظر
دادگاه بدوی با این استدلال كه محل مورد اجاره دارای پروانه مسكونی است و اشتغال به امر فروش قطعات خودرو و حتی با فرض داشتن پروانه كسب از اتحادیه برخلاف مقررات شهرداری است و به محل مسكونی عنوان محل كسب و پیشه نخواهد بخشید برای مستاجر محل علی‌رغم فعالیت چند ساله حقی به عنوان كسب و پیشه یا تجارت ایجاد نمی‌كند و از آنجا كه اصولا خوانده به خواهان سرقفلی نپرداخته است و از طرفی مدت اجاره پایان یافته است حكم به تخلیه عین مستاجره صادر می‌كند.
خوانده كه محكوم به تخلیه ملك استیجاری شده است از این تصمیم دادگاه بدوی تجدیدنظرخواهی می‌كند. با تجدیدنظرخواهی خوانده پرونده در دادگاه تجدیدنظر استان مورد رسیدگی قرار می‌گیرد كه نتیجه آن تایید رای دادگاه بدوی است. بنابراین رای قطعی كه باید اجرا شود به این ترتیب است كه مستاجر یا خوانده باید ملك را تخلیه كند و مستحق حق كسب و پیشه هم نمی‌باشد. در مرحله بررسی رای آشنایی با چند اصطلاح كه در این پرونده مورد استفاده قرار گرفته بود ضروری به نظر می‌رسد:
كپی مصدق: به طور خلاصه منظور این است كه از مداركی كه قرار است پیوست دادخواست شود كپی تهیه شود و توسط دفاتر اسناد رسمی، وكلای پرونده یا دفتر دادگاه مطابقت آن با اصل گواهی شود. بدین ترتیب كپی مصدق تهیه می‌شود و ضمیمه دادخواست به دادگاه تقدیم می‌شود.
تخلیه ید:خواهان یا همان مالك عنوان دعوای خود را تخلیه ید عنوان كرده است. دعوای مشابه دیگری هم به نام خلع ید وجود دارد كه گاهی به اشتباه به جای دعوای تخلیه ید استفاده می‌شود. بررسی تفاوت این دو دعوا در بررسی این پرونده می‌تواند كاربرد درست آنها را بهتر در ذهن ماندگار كند.كسی خواسته دعوای خود را «تخلیه ید» تعیین می‌كند كه ملك را با مجوز به فرد دیگری می‌سپارد و بعد از آن به هر دلیلی مانند انصراف یا اتمام زمان قرارداد از دادگاه تحصیل مال خود را می‌خواهد. به عنوان نمونه دعوای موجر علیه مستاجر تخلیه ید است. در بیان تمایز این دعوا با خلع ید باید گفت: برعکس دعوای تخلیه ید دعوای خلع ید برای زمانی است كه شروع تصرف بدون اذن بوده باشد. یك تفاوت دیگر میان دعوای خلع ید و تخلیه ید این است كه خلع ید دعوای مالی است و راجع به اموال غیر‌منقول مطرح می‌شود، اما تخلیه ید هم در مورد اموال منقول و هم غیر منقول قابلیت طرح دارد.
بررسی محتوای رای
اما در مورد محتوای رای نیز موضوع قابل تاملی وجود دارد كه در ادامه به بررسی آن می‌پردازیم. اولا در این پرونده قرارداد اجاره بین اصحاب دعوا قبل از سال 1376 تنظیم شده است و برابر ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 كه مقرر داشته است: «از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون اجاره همه اماكن اعم از مسكونی، تجاری، محل كسب و پیشه، اماكن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن كه با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.» قرارداد مربوط مشمول این قانون نخواهد شد و حتی تمدید آن در زمان حكومت قانون سال 1376 باعث نمی‌شود كه تابع این قانون شود. حق كسبوپیشه با گذشت زمان و فعالیت مستاجر در امور تجاری و در نتیجه رونق تجاری آن مكان به‌وجود می‌آید. مستاجر هنگام تخلیه استحقاق دریافت حق كسبوپیشه را خواهد داشت و عدم دریافت وجه به عنوان سرقفلی از سوی موجر و این كه حق سرقفلی با حق كسبوپیشه متفاوت است و ایجاد هر یك متفاوت با دیگری است برای مستاجر در این پرونده حقی به وجود می‌آورد كه دادگاه باید آن را در نظر می‌گرفت. زیرا با توجه به ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 استحقاق مستاجر در مطالبه حق كسب و پیشه برابر تبصره 2 ماده 19 قانون مزبور پایدار شده است.
قانون 56 و 76
در دعاوی كه مربوط به روابط موجر و مستاجر است معمولا اشاره به دو قانون سال 56 و 76 بسیار به چشم می‌خورد. در این دعوا نیز تشخیص اینكه قرارداد تابع كدام قانون است از اهمیت بسیاری برخوردار است. تفاوت‌های میان این دو قانون باعث به‌وجود آمدن چنین موضوعی شده است.
در ادامه برخی از این تفاوت‌ها را بررسی می‌كنیم.
1. در قانون سال 56 لازم نیست در رابطه موجر و مستاجر، قرارداد کتبی عادی یا رسمی وجود داشته باشد. صرف وجود رابطه استیجاری یا تصرف متصرف ناشی از تراضی موجر به عنوان اجاره یا سایر عناوین برای مشمول قانون شدن کافی است، حتی اگر شفاهی باشد. ولی در قانون سال 76 برای شمول قانون بر رابطه استیجاری مکتوب شدن قرارداد به صورت سند عادی یا رسمی با شرایط مقرر در قانون الزامی است در غیر این صورت اجاره مشمول قانون سال 76 نخواهد بود.
2. در قانون سال 56 هرچند در ماده 1 پیش‌بینی شده که در هر محلی که برای سکنی یا کسب و پیشه و تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود مشمول قانون است ولی با توجه به تصویب قوانین در سال 62 (محل‌های مسکونی) و مصوبات و دستورالعمل‌هایی در مورد اماکن خاص و غیرتجاری، عملا اماکن مشمول قانون سال 56 به محل‌های تجاری محدود شده است.
3. قانون موجر و مستاجر سال 56 اماکنی که قبل از تصویب قانون به اجاره داده شده را هم در بر می‌گیرد (ماده 1) ولی قانون موجر و مستاجر سال 76 صرفا اماکن و اجاره‌هایی که بعد از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون 76 منعقد و روابط استیجاری ابتدائا شروع می‌شود را شامل می‌شود.
4. اماکن مشمول قانون سال 56 صرفا تابع مقررات همان قانون است اما اماکن و موارد مشمول قانون سال 76 علاوه بر مقررات همان قانون تابع مقررات قانون مدنی و بعلاوه شروط مقرر بین طرفین نیز خواهد بود.
5. در قانون موجر و مستاجر سال 56 به صرف انقضای مدت موجر حق تخلیه را نداشته بلکه تخلیه محل از ید مستاجر تابع تحقق شرایطی خاص به شرح ماده 14 و 15 قانون است اما در قانون موجر و مستاجر سال 76 به محض انقضای مدت صرفا به تقاضای موجر، مورد اجاره تخلیه می‌شود.
6. در قانون موجر و مستاجر سال 56 امکان اعمال تخلیه برای موجر پس از ایجاد حق درخواست لازمه تقدیم دادخواست و رسیدگی قضایی و دادرسی به معنای خاص کلمه است، در قانون موجر و مستاجر سال 76 تخلیه صرفا با درخواست و تقاضای موجر در اسناد عادی طبق فرم مخصوص و در اسناد رسمی از طریق دفترخانه و بدون نیاز به دادرسی به معنای خاص کلمه محقق می‌شود و این حق را باید بزرگ‌ترین ویژگی و امتیاز خاص و بی‌نظیر قانون سال 76برای موجر دانست.
7. در قانون موجر و مستاجر سال 56 نگرش و اعمال قانون در اجاره یا سند رسمی و سند عادی یا شفاهی یکسان است، ولی در قانون موجر و مستاجر سال 76 نگرش و اعمال و اجرای قانون در اجاره با سند رسمی با اعمال قانون در مورد اجاره‌نامه‌های عادی متفاوت است و اجاره‌نامه‌های غیر مکتوب هم از شمول قانون خارج هستند.
8. در قانون سال 56 شروطی که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات قانون سال 56 اتخاذ كنند پس از اثبات در محکمه باطل و بلااثر خواهد بود اما در قانون موجر و مستاجر سال 76 یکی از اصول حاکم بر روابط استیجاری شروط مورد توافق طرفین است.بررسی این پرونده اهمیت تشخیص قانون حاكم بر قرارداد اجاره را بار دیگر نشان می‌دهد چرا كه بسته به اینكه قانون 56 یا 76 كدامیك بر قرارداد اجاره حاكم است، نحوه تصمیم‌گیری در مورد آن متفاوت خواهد بود.
منبع : روزنامه حمایت
آخرین دیدگاه‌ها