وقتی فروشنده حاضر نیست، سند مالکیت به نفع خریدار تنظیم کند؛
راهکار صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی
گروه حقوقی- یکی از اختلافات رایجی که مردم را به دادگاه‌ها می‌کشاند، بدقولی فروشنده در تنظیم سند رسمی است. وقتی دو نفر قرارداد خرید و فروش ملک یا خودرویی منعقد می‌کنند، مالکیت آنها منتقل می‌شود با این وجود تا زمانی که سند مالکیت هم به نام خریدار صادر نشود او برای استفاده از ملک خود مشکلاتی خواهد داشت.
بدقولی فروشنده در انتقال سند سرانجام چاره‌ای جز مراجعه به دادگاه برای خریدار باقی نمی‌گذارد و از اینجاست که دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» شروع می‌شود. در ادامه با بازخوانی یک پرونده به بررسی این موضوع می‌پردازیم.
شروع دعوا
در پرونده‌ای ابوالفضل و پیام خواهان خریدار یك وسیله نقلیه هستند که به دلیل مشکلاتی که با فروشنده پیدا می‌کنند دعوایی را علیه فروشنده مطرح می‌کنند. بعد از شروع دعوا ابوالفضل و پیام را که خریداران هستند و درخواستی از نظام قضایی دارند، خواهان و فروشنده که طرف دعوای آنها بوده است را خوانده می‌گوییم. مشکل از جایی شروع شد که فروشنده برای تنظیم سند رسمی به نام خریداران حاضر نشد در نتیجه آنها دعوایی را برای «تنظیم سند رسمی وسیله نقلیه» به نامشان مطرح كردند.
دو خواهان در قسمت خواسته مندرج در دادخواست خود به طرفیت خوانده (منصوره…)درخواست خود را به این نحوه مطرح کردند: «تقاضای صدور حكم مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی یک دستگاه اتومبیل با حضور در دفترخانه اسناد رسمی فعلا مقوم به میزان 51 میلیون ریال به انضمام كلیه هزینه‌های دادرسی.» .
ابوالفضل و پیام که خریداران ماشین و خواهان دعوای مذكور هستند برای اینکه ادعای خود را ثابت کنند، این مدارک را به دادگاه ارایه دادند: فتوكپی تصدیق شده یک برگ مبایعه‌نامه اتومبیل و نیز فتوکپی تصدیق شده سند رسمی اتومبیل. دادگاه این دلایل را برای بررسی و صدور رای در نظر می‌گیرد.
اما دادخواست که شناسنامه دعوا ست و به دادگاه تقدیم می‌شود بخشی به نام شرح دادخواست دارد که در حقیقت محلی برای درد دل خواهان با دادگاه است. البته این درد دل با زبانی خاص و با در نظر گرفتن برخی نکات نوشته می‌شود. در دعوایی که ما بررسی می‌کنیم، دو خواهان در قسمت مربوط به شرح دادخواست خود اعلام كرده‌اند: اینجانبان به موجب مبایعه‌نامه پیوست پرونده، یك دستگاه اتومبیل را از خوانده خانم منصوره… خریداری كرده‌ایم.
طبق این قرارداد قرار بر این بوده است كه در تاریخ معینی در دفترخانه اسناد رسمی به منظور تنظیم سند رسمی به نام اینجانبان اقدام شود، اما خوانده محترم از حضور در دفترخانه به جهت تنظیم سند رسمی به نام اینجانبان خودداری كرده است. به این ترتیب از دادگاه محترم تقاضای صدور حكم مبنی بر الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی به منظور تنظیم سند رسمی در حق اینجانبان را داریم.
بررسی دادخواست
گفتیم که دادخواست شناسنامه دعواست و بهتر است برای نوشتن آن دقت زیادی صرف و با مختصصان و اهل فن برای نوشتن آن مشورت شود. در دعوای مورد بررسی ما خواهان می‌توانستند با توجه به چند نکته دیگر، رسیدن به خواسته خود را آسان‌تر کنند.
یكی از نكاتی كه بهتر بود توسط آقایان ابوالفضل و پیام به عنوان خواهان پرونده در نظر گرفته می‌شد، ارسال اظهارنامه به خوانده پرونده بود. هر چند وجود مبایعه‌نامه و شرط داخل آن مبنی بر حضور طرفین قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی به منظور تنظیم سند رسمی به نام خواهان‌ها كافی برای اثبات این موضوع است، اما برای رفع هر گونه شبهه و ابهام برای گرفتن رای به نفع خواهان‌های دعوا بهتر بود یك اظهارنامه به خوانده مبنی بر تخلف وی به خاطر عدم حضور به موقع در دفترخانه اسناد رسمی داده می‌شد.
در ضمن باید در اظهارنامه اخیر تاریخی برای حضور مجدد خانم منصوره در دفترخانه اسناد رسمی برای تنظیم سند رسمی اتومبیل موضوع دعوا تعیین می‌شد و در پایان اظهارنامه به این موضوع اشاره می‌شد كه در صورت عدم حضور مجدد در دفترخانه اسناد رسمی، علیه وی اقدام قانونی صورت می‌گیرد.
اهمیت سند رسمی
اگر چه وقتی بیعنامه بین دو نفر منعقد می‌شود قرارداد خرید و فروش انجام شده است و مالکیت منتقل شده است اما چون در ادارات و دادگاه‌ها کسی که سند به نام او خورده است به عنوان مالک شناخته می‌شود به همین دلیل انتقال سند مالکیت خیلی مهم است. در پرونده مورد بحث هم مشکل از جایی شروع می‌شود که فروشنده برای انتقال سند حاضر نمی‌شود. به مناسبت موضوع دعوا شاید معنای دقیق عبارت سند رسمی برای برخی از افراد روشن نباشد. به همین دلیل در ادامه تعریف حقوقی و قانونی این مفهوم توضیح داده خواهد شد.
به موجب ماده 1284 قانون مدنی سند عبارت است از هر نوشته که در مقام اثبات دعوا یا دفاع قابل استناد باشد. با توجه به تعریف ماده 1286 قانون مدنی اسناد به دو نوع رسمی و عادی تقسیم می‌شوند. در رابطه با سند رسمی، ماده 1287 قانون مدنی مقرر كرده است: «اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است».
روند دادرسی
روزانه اختلافات زیادی با موضوع مشابه با پرونده مطرح شده به وجود می‌آید برای همین به نظر می‌رسد که آشنایی با جریان رسیدگی به این پرونده مفید باشد. پس از تکمیل پرونده فوق، قاضی دادگاه دستور تعیین وقت به دفتر خود را می‌دهد و متعاقبا وقت دادرسی به طرفین ابلاغ می‌شود و در روز مقرر جلسه تشکیل می‌شود. قبل از برگزاری جلسه دادگاه معلوم شد که آدرس اعلامی خوانده در محل توسط مامور ابلاغ شناسایی نشده است. به این ترتیب دو خواهان عجز خود از معرفی آدرس جدید خوانده را به دفتر دادگاه اعلام می‌كنند.
بر این اساس در جهت اجرایی كردن ماده 73 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی نشر آگهی صورت می‌گیرد. ماده اخیر مقرر كرده است: «در صورتی كه خواهان نتواند نشانی خوانده را معین كند یا در مورد ماده قبل پس از اخطار رفع نقص از تعیین نشانی اعلام ناتوانی كند، بنا به درخواست خواهان و دستور دادگاه مفاد دادخواست یك نوبت در یكی از روزنامه‌های كثیرالانتشار به هزینه خواهان آگهی خواهد شد. تاریخ انتشار آگهی تا جلسه رسیدگی نباید كمتر از یك ماه باشد». به این ترتیب پس از ختم جلسه رسیدگی و دستور قاضی محترم اقدام مقتضی برای نشر آگهی برای ابلاغ اوراق قضایی به خوانده صورت گرفت و پس از تعیین وقت نظارت تاریخ جلسه آتی به خواهان‌ها ابلاغ شد.
در ادامه جلسه دوم رسیدگی تشکیل شد، اما باز هم خوانده در جلسه رسیدگی حاضر نبود. دو خواهان در جلسه رسیدگی اعلام كردند که یک دستگاه اتومبیل را به موجب مبایعه‌نامه تقدیمی خریداری كرده‌اند و دو سوم از مبلغ توافقی را به فروشنده پرداخت كرده‌اند که در متن به آن تصریح شده است. ولی در موعد مقرر خوانده در دفتر خانه تعیینی حاضر نشده است و برگه عدم حضور در دفترخانه اسناد رسمی نیز این صحبت‌ها را تایید می‌کند. ریاست شعبه پس از رویت و بررسی آگهی انتشاری در روزنامه به منظور دعوت خوانده و نیز اصل و کپی مصدق مبایعه‌نامه اتومبیل و برگه عدم حضور و نیز پس از بررسی استعلام از اداره راهنمایی و رانندگی و امضای صورت‌جلسه توسط خواهان‌ها ختم رسیدگی را اعلام و به شرح آتی رای خود را صادر كرد.
رای دادگاه
راجع به دادخواست تقدیمی آقایان ابوالفضل و پیام به طرفیت خوانده مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال یک دستگاه اتومبیل، خواهان‌ها بیان داشته‌اند كه خوانده اتومبیل فوق را به اینجانبان فروخته است، ولی از پرداخت هزینه‌های قانونی ثبت و انتقال آن و نیز از حضور در دفترخانه اسناد رسمی به منظور ثبت انتقال رسمی خودرو خودداری كرده است.
علاوه بر این به علت مجهول‌المکان بودن نامبرده از طریق درج موضوع در روزنامه کثیرالانتشار به جلسه دادرسی دعوت شده است اما وی حضور به هم نرسانده است و نیز لایحه‌ای ارسال نكرده است. با این وضعیت با عنایت به اسناد و مدارک خواهان‌ها و عدم حضور خوانده برای دفاع از خود و اصول صحت عقود و نیز قاعده حقوقی «اوفوا بالعقود» نیز مستندا به مواد 10، 220 و 221 قانون مدنی و ماده 198 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم به محکومیت خوانده به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی تهران به تنظیم و امضا سند رسمی و پرداخت وجه بابت هزینه دادرسی در حق خواهان‌ها صادر و اعلام می‌دارد. حکم صادر شده غیابی است که ظرف 20 روز قابل واخواهی در این دادگاه و پس از آن ظرف 20 روز قابل تجدید نظر در دادگاه تجدید نظر استان تهران می‌باشد.
بدقولی در تنظیم سند
امروزه بسیار معمول است که فروشندگان اتومبیل و املاک بعد از تنظیم مبایعه‌نامه و انتقال مبیع و به خصوص گرفتن درصد قابل توجهی از مبلغ معامله به دلایل گوناگون از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و ثبت رسمی سند انتقال خودداری می‌کنند یا گاهی ادعای مبلغ بیشتری را می‌كنند.
اگرچه بحث و مناظره بسیار مبسوطی در خصوص اینکه آیا بیع اموال اعم از منقول و غیر منقول تشریفاتی است یا غیرتشریفاتی بین حقوق‌دانان وجود دارد، ولی رویه قضایی به سمت غیرتشریفاتی بودن بیع اعم از منقول و غیر منقول سوق دارد.
به این ترتیب با تکیه بر موادی همچون مواد 10، 220 و 221 قانون مدنی و ماده 198 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی و اصول فقهی چون اصل «اوفوا بالعقود» و نیز اصال صحت، معاملات مستند به مبایعه‌نامه عادی را چه در اموال منقول و غیر منقول را معتبر دانسته است و حکم به الزام به تنظیم سند رسمی صادر می‌کنند.
البته به جز مواردی که صراحتا به طور اجماعی در رویه قضایی با تطبیق با قانون ثبت انتقال به صرف سند رسمی محقق می‌شود، همچون صلح‌نامه، هبه‌نامه و تقسیم‌نامه. ولی در بقیه موارد رویه قضایی عقود و معاملات را غیرتشریفاتی دانسته است و صرفا گاه در مواردی همچون تحویل مبیع منوط به اخذ سند رسمی می‌داند، یعنی پس از تنظیم سند رسمی می‌بایست مجددا دادخواست تحویل مبیع ارایه شود یا در موارد نادری شعب دادگاه بدوی قرار توقیف صادر کرده و پس از قطعی شدن دادنامه مبادرت به رسیدگی به تحویل مبیع می‌كنند.
منبع : روزنامه حمایت
آخرین دیدگاه‌ها